Vakiflar genel müDÜRLÜĞÜ İstanbul bölge müDÜRLÜĞÜ restorasyon karşiliği kiralama ekspertiz raporu




Yüklə 69.88 Kb.
tarix27.04.2016
ölçüsü69.88 Kb.

T.C.


BAŞBAKANLIK

VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ



İSTANBUL 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ


RESTORASYON KARŞILIĞI KİRALAMA

EKSPERTİZ RAPORU
Konunun mahallinde incelendiği, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulunca onaylanan projesinde anılan parseller üzerinde, 707,20 m2 eski eser restorasyon uygulaması yapılacağı,

Mimarlık ve Mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2014 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetleri ile inşa edilecek eski eser yapının V. Sınıf D gurubu birim maliyeti 1.900,00-TL olduğu, yapının metrajının (12 parselde ki eski eser yapı 707,20 m2’ dir.) çarpımı sonucu yapının tahmini maliyet keşfinin 707,20 m2 x 1.900,00 TL = 1.343.680,00 TL olacağı belirtilmektedir. Yine 2014 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğdeki II. Sınıf B grubunun birim maliyetinin 350,00-TL olduğu, yapı yaklaşık birim maliyetleri ile inşa edilecek 10 ve 11 parseldeki dükkanların bedeli 75 m2 (35 m2 (10 parsel), 40 m2 (11 parsel)) * 350-TL/m2 = 26.250,00-TL, Böylece işin toplam maliyeti :1.343.680,00-TL + 26.250,00-TL = 1.369.930,00-TL’ dir.





VAKIF KÜLTÜR VARLIKLARININ:
Maliki : Altunizade İsmail Zühtü Vakfı

Meşhur İsmi-Vasfı : Harap Hamam- Arsa

Bulunduğu İl-İlçesi : İstanbul - Üsküdar

Mevcut Projeleri : Harap Hamam’ı ve 10-11 parselin bahçelerini içeren K.V.T.V.K.’dan

onaylı rölöve-restitüsyon- restorasyon projeleri mevcut.

Ekspertize Konu Fonksiyonu : Restoran ve Kafeterya ( İst.6 nolu KTVK Böl.Kurulunun 13.05.2009

gün ve 1778 sayılı kararına göre onaylanan restorasyon projesine göre )

Restorasyon/Onarım Bedeli: 1.369.930,00 TL (BirmilyonüçyüzaltmışdokuzbindokuzyüzotuzTürkLirası) TL (Dükkanlar da dahil) Ekspertiz Komisyon Toplam

___Süresi__ __Süresi__ __Süre__

Kira Süresi : 9 yıl + 12 yıl = 21 yıl


Ekspertiz Rest./Onarım İşletme

Kirası Kirası Kirası_

Kira Miktarı : 30.000,- TL 4.000,- TL = 9.500,- TL


M.Bankası Efektif Satış Kuru : 1.9327 Usd 2.5653 Avro (06.08.2013)


BAŞLANGIÇ BİLGİLERİ


    1. DÜZELTME BİLGİLERİ:

* İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Tophanelioğlu( Koşuyolu ) Caddesinde bulunan , tapusunda harap hamam kaydı , üzerinde tescilli eski eser olan 208 pafta, 10 ada, 12 nolu parsel ile tapusunda arsa kaydı , üzerlerinde tek katlı yapıların ve arkalarında bahçeleri bulunan 10 ada, 10 ve 11 nolu parselleri kapsayacak şekilde ilk defa ekspertiz değerlendirilmesi yapılacaktır.

1.2.KURUM İÇİ İŞLEM BİLGİLERİ :

* Kiralama Şube Müdürlüğünün 31.01.2013 tarih ve 1112 sayılı yazısında; Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Tophanelioğlu Caddesinde bulunan, 10 ada, 10 parsel sayılı 69,- m2 sahalı, aynı ada 11 parsel sayılı 90,- m2 sahalı parseller ile 10 ada 12 parsel sayılı 362,- m2 sahalı Bahçeli Hamam’ın tamamının İdaremize ait olduğu, 10 ada, 12 parsel üzerinde bulunan söz konusu hamamın kuruldan onaylı restorasyon projesinin 10 ada, 10 ve 11 parselleride kapsayacak şekilde çıktığından, Üsküdar Belediyesine yapılan ruhsat başvurusuna istinaden Belediyenin İdaremize cevaben yazdığı 12.07.2012 tarih ve 4116/2194-4 sayılı yazısında 10 ve 11 parsellerin onaylı projesine uygun kullanımı için Kurumumuzca muvaffakat verilmesi halinde ruhsat işlemlerine devam edilebileceği ifadesinin yer aldığı,

Üsküdar Belediyesinin ilgi sayılı yazısıda göz önünde bulundurularak 10 ada, 12 parsel üzerinde bulunan bahçeli hamamın, 10 ada, 10 ve 11 parselleride kapsayacak şekilde bir bütün olarak Restore et- İşlet- Devret Modeli çerçevesinde kiraya verilmesi için konunun İmar Etüt ve Proje Müdürlüğüne havalesinin yapıldığı anlaşılmıştır.

* Kiralama Şube Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli bilgi notunda ise ; söz konusu parsellerden 10 ada, 11 parselde işgalci olarak bulunan Yalçın Akıllı’nın 2013 yılı için 2.260,- TL ecrimisil bedeli ödediği, 10 ada, 10 parselin 2013 yılı haliyle boş olduğu, en son 2012 yılı için aylık 881,- TL ödendiği , 10 ada 12 parselin 2013 yılı haliyle boş olduğu, en son 2012 yılı için aylık kirasının 494,- TL bedelle Marmara Ambulans Sağlık Temizlik Ve Ulaştırma Hizmetlerinin kirasında bulunduğu öğrenilmiştir.


* Mülkiyet Tespit Tasfiye Müdürlüğünün 29.07.2013 tarih ve A17/30/256/257- 6735 sayılı yazısında Üsküdar- Altunizade Mahallesinin, Koşuyolu Caddesinde bulunan 208 pafta, 10 ada, 10 parsel sayılı 69,- m2 yüzölçümlü arsa, aynı ada, 11 parsel sayılı 90,- m2 yüzölçümlü arsa ve aynı ada, 12 parsel sayılı 362,- m2 yüzölçümlü harap hamamın Altunizade İsmail Zühtü Paşa Vakfı adına kayıtlı olduğu, bildirilen taşınmazın mülkiyet açısından yatırıma mani bir durumu ve parseller üzerinde tapu tahsisi bulunmadığı belirtilmiştir.
2-VAKIF KÜLTÜR VARLIĞI HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 TARİHİ BİLGİLER:

Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Tophanelioğlu Caddesinde bulunan, 10 ada, 12 parsel üzerinde bulunan tek hamam, Altunizade ismi ile bilinen semtte ve bu semte adını veren camiin yan tarafında ve Koşuyolu üzerindedir. Hamam, Ayan Meclisi azasından Müşir, İsmail Zühtü Paşa tarafından 1282 ( 1865-66 ) tarihinde cami ve çarşının yapılması sırasında inşa edilmiştir.


2.2 TAPU KAYDI VE KÜTÜK BİLGİLERİ
1-)VKV Tapu Kaydı
İli : İstanbul Ada No : 10

İlçesi : Üsküdar Parsel No : 10

Köyü : - Alanı : 69,- m2

Mahallesi : Altunizade Vasfı : Arsa

( Altunizade İsmail Zühtü Vakfı )



Caddesi : Tophanelioğlu(Koşuyolu) Evrak Tarihi : 07.07.1960
Takyidat(Şerh, beyan notu , rehin v.b) : Beyanlar hanesinde taşınmaza ait 13.10.1988 tarih ve 4725 yevmiye no ile muvakkat inşaat şerhi bulunmaktadır.
VKV Vakıf Kütük Kaydı
Nevi : Akar Sayfa No : 219

Cilt No : 3 Sıra No : -

Emlak Dosya No : A17/30
______Maliki_______________ Vakıfsa Türü Hissesi

Altunizade İsmail Zühtü Vakfı Mazbut Tam


2-)VKV Tapu Kaydı
İli : İstanbul Ada No : 10

İlçesi : Üsküdar Parsel No : 11

Köyü : - Alanı : 90,- m2

Mahallesi : Altunizade Vasfı : Arsa

( Altunizade İsmail Zühtü Vakfı )



Caddesi : Tophanelioğlu(Koşuyolu) Evrak Tarihi : 07.07.1960
Takyidat(Şerh, beyan notu , rehin v.b) : Beyanlar hanesinde taşınmaza ait 13.10.1988 tarih ve 4726 yevmiye no ile muvakkat inşaat şerhi bulunmaktadır.

VKV Vakıf Kütük Kaydı
Nevi : Akar Sayfa No : 220

Cilt No : 3 Sıra No : -

Emlak Dosya No : A12/256
______Maliki_______________ Vakıfsa Türü Hissesi

Altunizade İsmail Zühtü Vakfı Mazbut Tam


3-)VKV Tapu Kaydı
İli : İstanbul Ada No : 10

İlçesi : Üsküdar Parsel No : 12

Köyü : - Alanı : 362,- m2

Mahallesi : Altunizade Vasfı : Harap Hamam

( Altunizade İsmail Zühtü Vakfı )



Caddesi : Tophanelioğlu(Koşuyolu) Evrak Tarihi : 07.07.1960
Takyidat(Şerh, beyan notu , rehin v.b) : Beyanlar hanesinde taşınmaza ait 15.05.1989 tarih ve 1130 no ile Korunması Gerekli Tabiat Kültür Varlığı olduğuna dair beyan notu bulunmaktadır.
VKV Vakıf Kütük Kaydı
Nevi : Akar Sayfa No : 221

Cilt No : 3 Sıra No : -

Emlak Dosya No : A12/257
______Maliki_______________ Vakıfsa Türü Hissesi

Altunizade İsmail Zühtü Vakfı Mazbut Tam



2.3 İMAR DURUMU VE KORUMA KURUL KARARLARI

* Mülkiyeti Altunizade İsmail Zühtü Vakfı adına kayıtlı taşınmazlardan ;
1-) 208 pafta, 10 ada, 12 parsel sayılı, 362,00 m2 yüzölçümlü VKV’nın dosyasında mevcut Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nün 22.07.2013 tarih ve 2013/4251 sayılı imar durumu belgesinde; 18.03.1991 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Altunizade Bölgesi Uygulama İmar Planında, plandaki kullanım amacı olarak konut olarak gösterilmiş ise de, bina derinliği, bina yüksekliği, ön bahçe, yan bahçe, arka bahçe, inşaat nizamı Kurul Kararı ( I.grup eski eser) olarak belirtilmekte
2-) 208 pafta, 10 ada, 11 parsel sayılı, 90,00 m2 yüzölçümlü ve aynı ada, 10 parsel sayılı, 69,00 m2 yüzölçümlü VKV’ların dosyasında mevcut Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nün 22.07.2013 tarih ve 2013/4251 sayılı imar durumu belgesinde; 18.03.1991 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Altunizade Bölgesi Uygulama İmar Planında, plandaki kullanım amacı olarak konut olarak gösterilmiş ise de, bina derinliği, bina yüksekliği, ön bahçe, yan bahçe, arka bahçe, inşaat nizamı Kurul Kararı ( Kültür Varlığı ) olarak belirtilmekte ve;
1-) Ekli plan notlarına göre uygulama yapılacağı,

2-) Meri otopark yönetmeliğine tabi olduğu,

3-) 10 ada, 12 parsele yönelik çeşitli Kurul Kararları bulunmakta olup, 05.03.2003 tarih ve 13551 sayılı

Kurul Kararında; ‘’ …10 ada,1,2,….10,11,12,…19,20 parsellerin içinde yer alan yapıların mimari bir

bütünlük arz etmesi nedeni ile ve parselin arka bölümünde ve uygun büyüklükteki bahçelerin var

olması göz önünde tutulduğunda söz konusu kültür varlıklarının bir bütün olarak onarımı,

düzenlenmesi ve uygun fonksiyonların getirilerek örnek bir tarihi çevre düzenlemesindeki

kazanımların dikkate alınarak bütüncül bir plan projenin söz konusu 10 ada, 2-3 parsellerden ayrı

olarak 6 ay içerisinde belgelere dayalı olarak getirilmesine karar verildi.’’denildiği,

Ayrıca 20.04.2005 tarih ve 537 sayılı Kurul Kararında, 10 ada, 12 parselde bulunan yapının koruma grubunun I. grup olarak belirlendiği, 10 ada, 10,11,12 parsellerde mevcut Kurul

Kararlarına uyulacak olup, İstanbul VI No’lu K.V.K.Bölge Kurul Kararına göre uygulama yapılacağı,

4-) Bütün parsellerde mevcut ağaçların korunacağı, ağaç revizyonu yapılmadan uygulama yapılmayacağı,

5-) Jeoteknik zemin etüd raporu onaylanmadan uygulama projelerinin işleme alınmayacağı

İfade edilmektedir.


* T.C. İst.VI No’lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 06.05.2008 tarih ve 853 sayılı kararında İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Tophanelioğlu Caddesi, 208 pafta, 10 ada, 12 parselde bulunan kültür varlığı Altunizade Hamamına ait sunulan restorasyon projesinin İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu’nun 20.04.2005 tarih ve 537 sayılı kararında

belirtildiği şekilde yapının yakın çevreye hizmet edecek cafe, sergi salonu, sanat galerisi ve benzeri işlevler ile kullanılabileceğine bu doğrultuda restitüsyon projesine uygun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 05.11.1999 tarih ve 660 sayılı ilke kararı doğrultusunda hazırlanacak restorasyon projesinin Kurula sunulmasına karar verildiği,


* İlgili Kurulun 13.05.2009 tarih ve 1778 sayılı kararında ise; söz konusu Altunizade Hamamı için sunulan restorasyon projesinin, yapının özgün halinde bulunan alt yapı ( külhan, cehennemlik, tüteklik v.b.) donanımlarının korunması şartıyla uygun olduğuna karar verildiği denilmektedir.

* Söz konusu taşınmazlardan 10 ada, 10-11 parseller için ise İstanbul VI Numaralı KVKBK Müdürlüğüne eski eser durumlarıyla ilgili yazısı yazılmış olup, ilgili kuruldan cevabı beklenmektedir.
2.4 MİMARİ DURUMU VE PROJE ÖZELLİKLERİ
Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 208 pafta, 10 ada, 12 parselde bulunan söz konusu Altunizade Hamamı ile ilgili hazırlanan 27.09.2008 tarihli restorasyon proje raporuna göre yapının mimari ve yapısal özellikleri ;

Yapının 14,45 mt. uzunluğundaki giriş cephesinin Tophanelioğlu Caddesine baktığı, 24,40 mt. uzunluğundaki kuzeydoğu cephesinin 11 nolu parsel ile bitişik olan bölümünün 10,95 mt. olup 24,20

mt.uzunluğundaki güneybatı cephesinin ise 14.50 mt.’sinin 13 nolu parselle bitişik olduğu, şuan halen camekan bölümünün yıkık durumda olmasından dolayı yapıya soğukluk bölümden girildiği, Tophanelioğlu Caddesine bakan soğukluk bölümünün cephesinde, zemin kat hizasına kadar tuğla duvar örgüsü, daha sonraki bölümlerde ise almaşık duvar örgüsünün hakim olduğu, cepheye bakan duvar üzerinde bulunan nişlerin bir kısmının tuğla duvar ile örüldüğü, yapının taşıyıcı sisteminin bir parçası olan gergilerin cepheden açığa çıktığı ve zarar gördüğü fakat zemindeki kademelerin ve duvardaki nişlerin korunduğu, traşlık bölümlerinin mermer zemin kaplamalarının seramik kaplama ile değiştirildiği,

Yapının soğukluk bölümünden sıcaklık bölümüne mermer söveli kapıdan geçildiği, sıcaklık bölümünde yer yer çökmeler olduğu, ortada olması gereken mermer kaplamalı göbek taşının olmadığı, mekanın köşelerinde bulunan dört adet halvet bölümlerinden sadece bir tanesinin duvarının mevcut olduğu, üç halvet bölümünün duvarlarının yıkıldığı, mekanı çevreleyen dört duvarda da kurnaların bulunmadığı,

sıcaklık bölümü ile Külhan bölümünü birbirinden ayıran duvarda sonradan açıldığı anlaşılan bir adet kapı bulunduğu, yaklaşık 11 mt.yüksekliğindeki mekanı örten kubbedeki varolan filözlerin büyük bölümünün zarar gördüğü, yapıya dıştan bakıldığında ise yığma sistemle inşa edilen tarihi yapının taşıyıcı duvarlarının hasar gördüğü, sıvalarının büyük bir kısmının dökülmüş olduğu, yapının kurşun çatı örtüsünün tamamının yok olduğunun görüldüğü anlaşılmıştır.

Söz konusu VKV’nın, İst.6 numaralı KVTVK Bölge Kurulundan onaylı rölöve-restitüsyon- restorasyon projeleri bulunmaktadır. İst.6 numaralı KVTVK Bölge Kurulunun 13.05.2009 gün ve 1778 sayılı kararı ile onaylanan restorasyon projesine göre;

Yapı restoran ve kafeterya olarak işlevlendirilmiştir. Eskiden Camekan ve Geçit olarak adlandırılan, mevcut duruma göre yıkılmış olan bölümleri, çeşitli kaynaklardan edinilen bilgi belgelere göre çizilen restitüsyon projesine uygun olacak biçimde iki katlı olarak projelendirilmiştir.
a-) Zemin Kat : Restoran ve kafeterya olarak işlevlendirilen , iki farklı girişi bulunan yapının giriş cephesi 14,45 mt. uzunluğundadır. Açılır kapanır kepenkle kontrol altına alınan, eskiden Geçit olarak tanımlanan yarı açık mekan, yeni tasarımı ile hem arka tarafta bulunan bahçeye geçişi sağlamakta, hemde restoranın kafeteryası olarak işlev görmektedir. Düz ayak olarak girilen bu bölümde ilerledikten ve masa bölümlerini geçtikten sonra beş basamak yükselerek kafeteryanın servis bölümüne ulaşılır.Kafeteryanın servis bölümünün karşısında, restitüsyon projesinde mevcut olan bir kapı ile mutfakla bağlantıyı sağlayan servis holüne açılmaktadır. Basamakların devamındaki, kepenkli bölümden geçilerek arka tarafta bulunan, dört tarafı yapı ve duvarlar ile çevrili bahçeye ulaşılmaktadır. Yapının diğer girişindeki ahşap kapıdan girildiğinde, dört basamak çıkılarak A restoranına ulaşılmaktadır. Eskiden ahşap dikmeler ile ikinci katı taşıyan taşıyıcı sistem restorasyon projesinde çelik sisteme dönüştürülmüş ve çelik kolonlar ahşap ile kaplanarak eski haline uygun bir görünüm sağlanmıştır. A restoranının sol tarafı yemek masalarına ayrılmış, sağ tarafta ise yemek masaları ile merdiven konumlandırılmıştır. Üst kata ulaşımı sağlayan ahşap

merdivenin hemen başında mekanın kasa bölümü bulunmaktadır. Kasa bölümünün yan tarafında ikinci mutfak ile bağlantıyı sağlayan servis holü işlev kazanmıştır.

Giriş kapısının tam karşısında, eskiden soğukluk olan mekan hole dönüşmüştür. Holün sağ tarafında mekanın ikinci mutfağı bulunmaktadır. İkinci mutfağa iki basamak çıkılarak girilmektedir.İkinci mutfağın tam karşısındaki kapıdan mekanın bayanlar tuvaletine ulaşılmaktadır. Tuvalet girişinin her iki yanında bulunan kademeler kapalı mekan haline getirilerek depo mekanı olarak işlevlendirilmiştir. Holden B restoranına geçilir. Eskiden sıcaklık olarak adlandırılan B restoranının tavan yüksekliğinin fazla olmasında faydanılarak, B restoranı restorasyon projesinde iki katlı olarak projelendirilmiş, ancak Kurul’dan gelen değerlendirmeye itibar edilerek revize projede bu kısım iptal edilmiştir. Eskiden sıcaklık olarak adlandırılan B restoranında mekanın ortasındaki mermer kaplama göbek taşı da aslına uygun olarak korunmuştur. B restoranına dönüşen Sıcaklık bölümünde bulunan dört halvetden sağ üst köşedeki mekana yemek servisini sağlamak amacı ile mutfakla bağlantıyı sağlayan servis holü olarak işlevlendirilmiştir. Bu servis holünden

bir kapı ile depoya geçilmektedir. Eskiden su deposu olarak kullanılan bu bölümde biri servis holüne, biri birinci mutfağa ve biride bahçeye açılan toplamda üç adet kapı bulunmaktadır. Eskiden Külhan olarak kullanılan bölüm B restoranına hizmet edecek şekilde mutfak olarak tasarlanmış ve birinci mutfak olarak adlandırılmıştır. Depodan bahçeye açılan kapı yangın kaçışı olarak kullanılmaktadır. Kapıdan çıkıldıktan sonra bahçe kotundan 1.01 mt.yüksekliğinde bir sahanlığa ve oradanda beş basamak inilerek bahçeye ulaşılmaktadır.


b-) Birinci Kat : Yapının Kafeterya ve A Restoranı olarak adlandırılan bölümü iki katlıdır. Zemin kattan birinci kata merdivenden onbeş basamak çıkılarak ulaşılmaktadır. Bu kat iki bölümden oluşmakta olup,

Restoran A ve Kafeterya olarak tasarlanmıştır. Birinci kattaki Restoran A bölümü galeri katı olarak projelendirilerek zemin katada hakimiyetlik sağlanmıştır. İki bölümün zemin kaplaması da ahşap olarak belirlenmiştir.

* Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 30.05.2013 tarih ve 4853 sayılı yazı ve eki teknik raporda; Kültür Varlıklarını Koruma Kurulunca onaylanan projesinde anılan parseller üzerinde, toplam inşaat maliyeti açısından 707,20 m2 eski eser restorasyon uygulaması yapılacağı belirtilmiştir. Ancak söz konusu taşınmazların değerlendirilmesinde kullanım alanlarının göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

* Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 208 pafta, 10 ada, 12 sayılı parsel ile 10-11 sayılı parsellerin bahçeleri için, İst.VI No’lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca onaylanan restorasyon projesine göre, taşınmaz üzerinde bulunan tescilli eski eser yapı parselin tamamına oturmakta olup brüt kullanım alanının yaklaşık 362,- m2 olduğu tespit edilmiştir. Restorasyon projesine göre yapının birinci katıda restoran A ve Kafeterya olarak işlevlendirilmiş olup, projesinden brüt kullanım alanının yaklaşık 138,- m2 olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre İlgili Kuruldan onaylanan Restorasyon projesine göre söz konusu 208 pafta, 10 ada, 12 nolu parsel üzerinde bulunan yapının yaklaşık brüt kullanım alanının 500,- m2 olduğu tespit edilmiştir.

* Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 208 pafta, 10 ada, 10-11 sayılı parseller üzerindeki dükkanlar ise Altunizade Camii yaptırılırken bu caminin akarı olarak düşünülmüştür. Ancak tapularında arsa vasfı bulunan , beyanlar hanesinde muvakkat inşaat şerhi olan bu taşınmazlar için şimdiye kadar herhangi bir çalışma ve proje yapılmadığı anlaşılmıştır. Söz konusu bu akarlar için ihale sonrasında, ilgili Kurum ve Kuruluşlar tarafından yapıların özgün geçmişine ait bir çalışma istenirse bu şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Konunun acilen değerlendirilmesi istendiğinden taşınmazlar üzerindeki dükkanların şu anki hali dikkate alınmaktadır.


3-VAKIF KÜLTÜR VARLIĞINA İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 MEVCUT DURUM
a-) Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi ,208 pafta, 10 ada, 12 parsel sayılı VKV üzerinde tapu kayıtlarında da Harap Hamam olarak belirtilen eski eser yapı bulunmaktadır. Yapı ayakta durur vaziyette olup , şu anki haliyle boş vaziyettedir. Binaya soğukluk bölümünden girilmektedir. Yığma sistemle inşa edilen tarihi yapının taşıyıcı duvarlarının hasar gördüğü, sıvalarının büyük bir kısmının dökülmüş olduğu görülmektedir. Yapının kurşun çatı örtüsünün tamamının yok olduğu, çatıda bulunan zarar görmüş filgözlerinin bir kısmı su geçişini önlemek amacı ile kapatılmış durumdadır.
-7-

10 ada, 10-11-12 parselin ön cephe fotoğrafı Caddeden hamam ve dükkanların perspektifi
b-) Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 208 pafta, 10 ada, 10 parsel sayılı , 69,- m2 sahalı , arsa vasıflı taşınmaz üzerinde şu anda boş olan, tek katlı dükkan bulunmaktadır. İlgili Kuruldan, 10 ada, 12 parsel için onaylatılan, restorasyon projesine göre yapılan ölçümde yapı yaklaşık 35,- m2 olarak tespit edilmiştir. Buna göre dükkanın arkasındaki bahçe yüzölçümünün ( tapudaki m2’de göz önüne alınarak) yaklaşık 34,- m2 olduğu anlaşılmaktadır.

c-) Yine değerlendirme kapsamındaki 208 pafta, 10 ada, 11 parsel sayılı , 90,- m2 sahalı , arsa vasıflı taşınmaz üzerinde, şu anda işgalcisi olan, tek katlı muhdesat tarzında dükkan bulunmaktadır. İlgili Kuruldan 10 ada, 12 parsel için onaylatılan restorasyon projesine göre, yapılan ölçüm sonucu bu yapı yaklaşık 40,- m2 olarak tespit edilmiştir. Buna göre dükkanın arkasındaki bahçe yüzölçümünün ( tapudaki m2’de göz önüne alınarak) yaklaşık 50,- m2 olduğu anlaşılmaktadır.


Söz konusu 10 ve 11 sayılı parsellere ait bahçeler, İlgili Kurulun 13.05.2009 tarih ve 1778 no ile onayladığı projeye göre , 12 sayılı parsel üzerindeki eski eser yapının bahçesi haline dönüşmüştür.


3.2 KONUM VE ÇEVREYE İLİŞKİN ANALİZLER

VKV’larının Haritadaki Yeri:

-8-
Mülkiyeti Altunizade İsmail Zühtü Vakfı’na ait, 208 pafta, 10 ada, 10-11-12 sayılı taşınmazlar, Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Tophanelioğlu( Koşuyolu ) Caddesi üzerinde bulunmakta olup, Ord.Prof.Fahrettin Gökay Cad. ile İsmail Paşa Sokak arasında yer almaktadır. Yakın çevresinde Capitol Alışveriş Merkezi, Altunizade Camii, Fahrettin Kerim Gökay Parkı, İski Üsküdar Şubesi, şu anda faaliyette olmayıp ancak şehir haritasında gözüken Marmara Üniversitesi Araştırma ve Eğitim Hastanesi gibi kamu alanları ile konut olarak kullanılan siteler ve iş merkezleri bulunmaktadır.

Söz konusu VKV’lar mevkii itibarıyla çok merkezi konumda olup, kamu binalarından faydalanılabilecek vaziyettedir.

Taşınmazlar halihazırda ulaşım olanakları açısından da iyi konumdadır . Altunizade Köprülü kavşağı ile D-100 Karayolu ( Metrobüs Hattı ) taşınmazın yakının da olup Boğaziçi Köprüsüyle Avrupa yakasına bağlantı kolaylıkla yapılabilmektedir. Üsküdar- Kadıköy- Ümraniye ilçelerine de ulaşım kolaylıkla sağlanabilmekte ve birkaç sene sonra faaliyete geçecek olan Üsküdar-Çekmeköy Metro çalışmalarıda hızla devam etmektedir.

VKV’larının Uydudaki Yeri:


3.3 DEĞERLEMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

3.3.1 OLUMLU FAKTÖRLER

Vakıf Kültür Varlıklarının dosyasında ve mahallinde yapılan inceleme neticesinde tespit edilen olumlu faktörler :

a-) Merkezi konumları nedeniyle otobüs, vapur v.b. araçlar ile ulaşımın kolay olması

b-) Alt- üst yapı , haberleşme, kamu binalarının yakın olması… v.s. olarak kamunun imkanlarından

yararlanılabilir vaziyette olması,

c-) Taşınmazların İlgili Kuruldan onaylı restorasyon projelerinde belirlenen kafeterya – restoran işlevine

göre 10-11 parsellerin bahçelerini kullanma izninin verilmesi,

d-) Taşınmazların bulunduğu mevkide iş merkezlerinin yoğun bulunması nedeniyle Restoran ve Kafeterya

işlevinin uygun olması ,

3.3.2 OLUMSUZ FAKTÖRLER

a-) Eski eser tescilli yapının asli fonksiyonundan uzaklaşması,

b-) Belli saatlerde ( sabah ve akşam saatlerinde ) bölgede trafiğin yoğun olması,

c-) Restorasyonu yapılacak VKV’nın kendine ait otoparkın bulunmaması
* Altunizade Camiinin akarı olarak gözüken, imar durumunda kültür varlığı olarak belirtilen ancak tapusunda eski eser tescil kaydı bulunmayıp, arsa vasfında olan 10 ada, 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki dükkanlar için , uygulama esnasında İlgili Kurum ve Kuruluşlar tarafından 05.03.2003 tarihli Kurul kararı ve 2-3-4-5-13-14-15-16-17-18-19-20 parsellerdeki yapılaşmaların durumu göz önünde bulundurularak özgün bir çalışma yapılması istenebilir. Eğer 10-11 parseller üzerindeki taşınmazlar eski eser olarak yapılandırılır ise yapıların yüzölçümünde ve inşaat maliyetinde (+) (-) farklılıklar meydana gelebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Mevcut şartlarda şu andaki 10-11 parseller üzerindeki yapılar göz önüne alınarak yukarıda bulunan maliyet hesabı kullanılacaktır.


4.2 FONKSİYON DEĞERLEMESİ

İlgili Kurulun 13.05.2009 tarih ve 1778 Sayı ile onayladığı Restorasyon projesine göre;

Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesinde, Tophanelioğlu Caddesinde bulunan , tapusunda harap hamam kaydı , üzerinde tescilli eski eser olan 208 pafta, 10 ada, 12 nolu parselin tamamı ile tapusunda arsa kaydı , üzerlerinde tek katlı yapıların ve arkalarında bahçeleri bulunan 10 ada, 10 ve 11 nolu parsellerin arka bahçelerini kapsayacak şekilde Restoran + Kafeterya işlevi verilmiştir.

Altunizade Camiinin akarı olarak gözüken söz konusu 10 ve 11 parseller üzerindeki tek katlı yapıların şu anki haliyle işlevi dükkan olup , bu yapılar için şimdiye kadar projeye yönelik herhangi bir çalışmaya rastlanmamıştır. Söz konusu 10 ve 11 sayılı parsellerin bahçeleri 10 ada,12 parselin bahçesi olarak ilgili Kuruldan onaylandığından, bu parseller üzerindeki yapılarında Restoran + Kafeterya ile bütün olarak aynı fonksiyonla değerlendirilmesi uygun görülmüştür.


4.3 TOPLANAN BİLGİLER

* Kiralama Şube Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli bilgi notunda ; söz konusu parsellerden 208 pafta, 10 ada, 12 parsel sayılı taşınmazın en son 2012 yılı aylık kirasının 494,- TL olduğu , 10 ada, 11 parsele 2013 yılı için 2.260,- TL ecrimisil bedeli ödendiği, 10 ada, 10 parsel sayılı taşınmazın en son 2012 yılı için aylık kirasının 881,- TL olduğu öğrenilmiştir.
4.4 GELİR HESAPLAMASI
4.4.1 Rayiç Kira Getirisine Göre Hesaplama
Mevkii olarak, Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi , Tophanelioğlu( Koşuyolu ) Caddesinde bulunan , T.C. İst.VI No’lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca onaylanan restorasyon projesine göre zemin kat ve kısmi birinci katı olan , restoran ve kafeterya olarak işlevlendirilen, yaklaşık toplam brüt kapalı alanı( restoran+kafeterya+mutfak+wc-…) 500,- m2 olan VKV’nın restorasyonu yapılıp Restoran – Kafeterya olarak kiraya verilmesi halinde 24.000, - TL kira getireceği, eski eser taşınmazın yanında bulunan yaklaşık

brüt alanı 75,- m2 olan tek katlı yapının 5.000,- TL , arkadaki yaklaşık 84,- m2’li bahçenin ise 1000,- TL kira getirisinin olacağı düşünülmektedir.


Yapılan gelir hesaplamasında idaremize muhatap kiracının elde edeceği net geliri bulmak için kiracının brüt kazancından giderleri ve idaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz gerekmektedir. Brüt kazancın en az % 25’i idaremize ödenecek kira ve %25’i de vergi - genel yönetim gideri olarak düşünülürse brüt kazancın en fazla %50’sine göre ortalama yıllık net gelir hesaplanacaktır.Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri ;
İdaremize ödenecek kira : 30.000,- TL x %25 = 7.500,- TL

Vergi ve genel yönetim : 30.000,- TL x %25 = 7.500,- TL

Genel gider = 15.000,- TL


Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – genel gider

‘’ : 30.000,- TL – 15.000,- TL

‘’ : 15.000,- TL ‘dir.
Bu şartlarda taşınmazların yılda getirebileceği ortalama net gelir ;
15.000, - TL * 12 = 180.000,- TL’dir.
4.5 KİRALAMAYA ESAS SÜRELERİN HESABI
4.5.1 PROJE VE RESTORASYON SÜRESİ

* Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi , Tophanelioğlu( Koşuyolu ) Caddesinde bulunan , 108 pafta, 10 ada, 12 parsel sayılı taşınmaz ile , 10 ada 10-11 parsel sayılı taşınmazların bahçelerine ait T.C. İst.VI No’lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca onaylanan, Restoran-Kafeterya olarak işlev verilen, rölöve-restitüsyon – restorasyon projeleri bulunmaktadır.



* Altunizade Camiinin akarı olarak gözüken, 10 ada,10-11 parseller üzerindeki dükkanlara ait proje bulunmamaktadır. İmar durumunda Kütür Varlığı olarak belirtilen, ancak tapusunda tescil kaydı bulunmayan ve arsa vasfında olan 10 ada, 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki dükkanlar için , uygulama esnasında İlgili Kurum ve Kuruluşlar tarafından özgün bir çalışma yapılması istenirse , eski eser olarak projelendirilmenin yapılması gerekebilmektedir.

Buna göre; 108 pafta, 10 ada, 12 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki eski eser yapının restorasyonunun yapılması, 10 ada, 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki dükkanların ( İlgili Kurum ve Kuruluşlar tarafından eski eser yönünden proje çalışmalarının yapılmasının istenebileceği de göz önünde bulundurularak) onarılması veya yeniden yapılması için 2 (iki) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat getirilmiştir.


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©azrefs.org 2016
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə